De woningmarkt is sterk in beweging. In 2022 zagen we een sterke omslag in de woningmarkt als gevolg van de sterk gestegen hypotheekrentes waardoor huishoudens minder kunnen lenen. Bovendien schoot ook de inflatie omhoog waardoor mensen minder kunnen uitgeven aan de maandelijkse hypotheek. Hierdoor nam de belangstelling voor koopwoningen in de loop van 2022 sterk af.
Voor de bestaande woningen betekent dat dalende verkoopprijzen. Bij nieuwbouwwoningen kunnen de verkoopprijzen niet meebewegen met de prijsdaling in de bestaande bouw als gevolg van de stijgende bouwkosten. Nieuwbouwwoningen zijn daarmee relatief duur met als gevolg dat de verkoopcijfers terugvallen.
Naast de bouwkosten spelen stikstof, de hogere rente, de lange wachttijd, langdurige vergunningtrajecten en tekorten aan personeel en materialen ook een belangrijke rol in het achterblijven van de door politiek gewenste versnelling van de woningbouwproductie.
Behalve kopers van koopwoningen hebben ook beleggers in huurwoningen te maken met hogere financieringslasten, en bovendien ontmoedigt de toenemende regulering van de vrijehuursector het investeren in nieuw te bouwen huurhuizen. Voor het middenhuur segment zijn wij in gesprek met de corporaties over de rol die zij hier in kunnen nemen.
Ook in de gemeente ’s-Hertogenbosch hebben we te maken met deze bedreigingen voor de woningbouwproductie. Als gemeente streven we naar het realiseren van gemiddeld 1.000 woningen per jaar. Deze productie realiseert de gemeente samen met de woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers (waaronder ontwikkelaars). Voor 2023 verwachten we binnen de gemeentelijke grondexploitatie grond te verkopen voor de bouw van circa 445 woningen. In 2024 verwachten we dat dit aantal iets lager zal uitvallen. Vanwege de huidige marktomstandigheden zien we dat het voor ontwikkelaars steeds lastiger wordt om de business case van projecten rond te krijgen. Eén van de beheermaatregelen die getroffen wordt is per fase kleinere aantallen op de markt te brengen.
Het is zeer onduidelijk hoe de woningmarkt zich de komende jaren gaat ontwikkelen. Als er geen herstel optreedt dan kan dit financiële gevolgen hebben voor de resultaten van de lopende grondexploitaties binnen het grondbedrijf. De grondopbrengsten worden mogelijk later gerealiseerd en de kans bestaat dat de grondopbrengsten lager uitvallen als gevolg dalende VON-prijzen en stijgende bouwkosten. Daarnaast zien we een toename van het bouwen op inbreidingslocaties, wat samen met het aandeel te realiseren betaalbare woningen, de haalbaarheid van grondexploitaties nog meer onder druk zet.
Deskundigen zien echter ook een aantal factoren waardoor men verwacht dat herstel van de woningmarkt mogelijk snel kan plaatsvinden. De betaalbaarheid van woningen verbetert als gevolg van het sterk stijgen van de lonen, de arbeidsmarkt blijft gunstig en de verwachting is dat de kapitaalrentes ook hun piek hebben bereikt.
De markt voor bedrijventerreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld.
In ’s-Hertogenbosch is er sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting.
In bepaalde segmenten is zelfs een zekere krapte ontstaan. Dit geldt met name voor locaties nabij het Station en de binnenstad. Om aan de vraag naar kantoorruimte in de toekomst te kunnen voorzien ontwikkelen wij nieuwe locaties in de Noordelijke Spoorzone (o.a. het Innovatiekwartier). De huidige marktontwikkelingen met hoge inflatie en stijgende rentes zorgt momenteel wel voor een afname in de vraag naar commercieel vastgoed. Dit kan van invloed zijn op de projecten.
In totaal hadden we in onze grondexploitaties per 01-01-2023 nog bijna 40,0 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar . In 2023 verwachten we circa 2,1 ha aan bedrijventerreinen uit te geven. Wij merken dat het traject van reserveringsovereenkomst tot daadwerkelijke overdracht van de grond om diverse redenen gemiddeld langer duurt dan verwacht. De investeringsbereidheid van de ondernemers is er wel, echter ook zij worden geconfronteerd met de krapte op de bouwmarkt, hoge bouwprijzen en hogere rentepercentages.