Grondbeleid

Inleiding
In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf, en meer specifiek de verwachte uitgaven en inkomsten voor het begrotingsjaar 2024.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet.

Uitgangspunten
Indeling complexen binnen het grondbedrijf
Binnen het grondbedrijf is er in beginsel een vierdeling als het gaat om de indeling van de verschillende projecten en initiatieven:

• Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
  Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatie vastgesteld. Voor de ramingen voor het begrotingsjaar 2024 is gebruik gemaakt van de “Financiële Positie van het Grondbedrijf (FPG) 2023”. Deze FPG 2023 is opgenomen in de Jaarstukken 2022 van de gemeente.
• Overige gronden en panden (MVA)
  Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
• Kostenverhaalsprojecten
  Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Het gaat om het zogenaamde faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.

• Projecten in voorbereiding (Voorbereidingskredieten Immaterieel Vast Actief)
  Dit zijn projecten waarvoor uw raad voorbereidingskredieten heeft beschikbaar gesteld en waarvan de verwachting is dat voor deze projecten op termijn grondexploitaties worden geopend.

Parameters

• Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 1,5% tot 2%. Het afgelopen jaar zagen we echter dat de prijzen voor grond-, weg en waterbouwwerken, maar ook de loonkosten, harder gestegen zijn dan de 2% waarin de grondexploitaties mee gerekend is. Dat is opgevangen door ramingen voor de nog uit te voeren werken éénmalig met 5% te verhogen.
Voor de toekomst wordt vervolgens gerekend met een verwachte kostenstijging van gemiddeld 2% op jaarbasis. De (eenheids)prijzen worden daarbij jaarlijks aangepast aan het meest recente prijspeil.
Om deze reden is de algehele inflatiecorrectie zoals die in de reguliere gemeentelijke begroting wordt toegepast, niet van toepassing op het grondbedrijf c.q. exploitaties.

• Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de huidige ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit voorzichtigheid geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengststijging van de bouwgrond.

• Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch zijn doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,51%.
De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving op 2,0% gesteld.

Looptijd
Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. Van de gemeentelijke BIE’s kent de Noordoosthoek de langste looptijd, namelijk tot eind 2034 (bestemmingsplan met verbrede reikwijdte). Omdat deze looptijd langer is dan 10 jaar zijn volgens de BBV regels de nodige risico-beperkende beheersmaatregelen getroffen met de gedachte dat opbrengsten en kosten in de verdere toekomst steeds minder goed te voorspellen zijn en dat daarvoor de waarde van de schattingen over het eindsaldo (het resultaat) van een grondexploitatie steeds beperkter wordt.  

Programma
De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.
Hierna is te zien wat de programmering is van de uitgifte van gemeentelijke bouwterreinen bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels
In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties in de bouw van circa 4.350 woningen vanaf 2023, waarvan circa 38% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van gemeentelijke bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later. De particuliere initiatieven (kostenverhaalsprojecten) maken hier ook geen onderdeel van uit.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier de woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft, de zogenaamde harde plannen. Toekomstige ontwikkelingen als de Bossche Stadsdelta, Station Oost en Herpenseweide (Weener XL) zijn nog niet meegenomen in onderstaande cijfers.
In het jaar 2024 verwachten we grond uit te geven voor de bouw van circa 342 woningen.

Prognose uitgifte bedrijventerreinen
In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van bijna 40 hectare grond voor bedrijventerreinen. In 2024 wordt een uitgifte van 5,3 ha verwacht. Voor de jaren daarna is uitgegaan van de verwachte uitgifte van gemiddeld van 3,0 per jaar.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, BIE’s)

Resultaat BIE’s
Per 1-1-2023 kende het grondbedrijf in totaal 22 BIE’s.
In de Jaarrekening 2022 zijn de afzonderlijke grondexploitaties opgenomen en zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat.
Kortheidshalve wordt verwezen naar de bijlage behorend bij de paragraaf grondbeleid in de Jaarrekening 2022.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van € 29,2 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.
De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 17,3 miljoen (op eindwaarde) zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen. Jaarlijks wordt de hoogte van de verliesvoorziening afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.


Te openen en af te sluiten complexen
In 2023 verwachten we voor de volgende projecten een (deel)grondexploitatie te openen. Een en ander is uiteraard afhankelijk van de voortgang van het project (waaronder omgevingsdialoog) en de noodzakelijke (bestuurlijke) keuzes en besluiten:

• Station Oost / De Vliert
• Bossche Stadsdelta
• De Grote Elst
• Innovatiekwartier (EKP / Grenco)

Wanneer voor voornoemde projecten de grondexploitaties zijn geopend, wordt het financieel resultaat opgenomen in de cijfers van het grondbedrijf.. Door het openen van deze grondexploitaties zal tevens het risicoprofiel van het grondbedrijf toenemen.

Voor 2023 en 2024 staan Kop van ’t Ertveld, Seringenstraat 2, De Terp, Chopinstraat 10 en Klokkenlaan 2 gepland om afgesloten te worden.

Kosten en opbrengsten 2024
Voor 2024 wordt binnen de gezamenlijke grondexploitaties aan uitgaven een bedrag van bijna € 30,9 miljoen voorzien. Dit is vooral toe te schrijven aan de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden voor het bouw- en woonrijp maken van de bouwterreinen.
Aan inkomsten (grondverkopen) is een  bedrag voorzien van ruim € 31,3 miljoen.
De verwachte uitgifte aan bouwgrond voor woningen en bedrijven (zie paragraaf 3.2) ligt hieraan ten grondslag.

Winstneming
De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.
Op basis van prognoses uit de FPG 2023 is de verwachting dat in 2023 en 2024 € 4,0 miljoen respectievelijk € 5,9 miljoen aan winst genomen kan worden (tussentijdse winstneming en winstneming bij het afsluiten van complexen).

Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Voor 2023 en 2024 wordt een afdracht aan de reserve van € 1,0 miljoen respectievelijk € 0,7 miljoen verwacht als gevolg van grondverkopen (gemeentelijke grondexploitaties en particuliere initiatieven).

Resultaat af te sluiten projecten
Volgens verwachting worden in 2023 en 2024 de volgende complexen afgesloten: Kop van ’t Ertveld, Seringenstraat 2, De Terp, Chopinstraat 10 en Klokkenlaan 2.
Voor Kop van ’t Ertveld en Seringenstraat wordt een eindresultaat van € 0,16 miljoen voorzien. Dit bedrag wordt ten guste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht bij afsluiting van het complex. Voor de overige complexen wordt een negatief eindresultaat verwacht van € 0,36 miljoen. Hiervoor is een verliesvoorziening gevormd die zal worden ingezet om dit eindresultaat af te dekken.

Getroffen verliesvoorziening BIE’s
Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort na realisatie (op eindwaarde). Jaarlijks wordt de hoogte van de voorziening aangepast aan het dan gecalculeerde tekort van de betreffende grondexploitaties

Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het Grondbedrijf.
Voor 2019 tot en met 2021 kwam de aangifte op basis van de inkomsten en uitgaven uit op een negatieve aangifte, of kon de aangifte verrekend worden met de opgebouwde verliescompensatie van voorgaande jaren. Voor 2022 hebben we een voorlopige aangifte gedaan. Per saldo leidt dit tot een betaling in 2022 van afgerond € 0,52 miljoen.
Op basis van de meerjarenprognose van de afzonderlijke projecten verwachten we dat we vanaf 2023 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. Dit wordt opgevangen binnen de resultaten van de afzonderlijke projecten.

Overige gronden en panden (MVA)
De gronden en panden hebben per 1 januari 2023 een boekwaarde van € 48,7 miljoen. Deze gronden en panden maken geen onderdeel uit van een BIE. Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild.
Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, worden volgens de BBV uitgesplitst in:

• Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied of bedrijventerrein) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
• Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

Het resultaat van het MVA complex laat zich voor de toekomst moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele aan- en verkopen in een jaar, de beheerkosten voor de panden.
Voor 2024 wordt aan (strategische) aankopen een bedrag voorzien van in totaal € bijna 12,0 miljoen en een bedrag van € 1,9 miljoen voor sloopkosten van het gemeentelijk vastgoedbezit.
Er zijn geen verkopen voorzien in  2024.

Onderhoudsvoorziening
Voor het planbaar groot onderhoud voor de gebouwde vastgoedobjecten die bij het Grondbedrijf zijn ondergebracht, is eind 2022 een  onderhoudsvoorziening ingesteld, conform artikel 44.1 lid c van de BBV (zie raadsbesluit 13-12-2022 registratienummer 14349090).
Deze door de raad ingestelde onderhoudsvoorziening, krijgt zijn voeding vanuit de algemene reserve van het grondbedrijf. De lasten van groot onderhoud kunnen op deze manier over meerdere jaren worden geëgaliseerd, zodanig dat het saldo van de voorziening over de gehele looptijd van voldoende omvang is voor het bekostigen van de uitvoering van het groot onderhoud.
Voor 2024 is voor groot onderhoud een bedrag geraamd van € 0,4 miljoen.

Kostenverhaalsprojecten
Ook particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) door de initiatiefnemer wordt vergoed. Vaak maakt de gemeente eerst de kosten, waarna deze verhaald worden op de begunstigde initiatiefnemer.
Samen met de nog te maken kosten in de toekomst is de verwachting dat deze boekwaarde en aanvullende kosten verhaald gaan worden op de initiatiefnemers.
In 2023 en 2024 worden binnen de kostenverhaalsprojecten, mede op basis van de ervaringen over de afgelopen jaren, aan uitgaven een bedrag van € 2,1 miljoen verwacht en aan inkomsten € 1,8 miljoen.

Planvoorbereidingskosten
Op 9 juni 2020 heeft de raad 9 ontwikkellocaties en een aantal kleinere locaties aangewezen voor het vergroten van de plancapaciteit van de woningbouwprojecten. Daarvoor is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,8 miljoen. Bij raadsbesluit is daar nog een bedrag van in totaal € 0,50 miljoen toegevoegd voor de planvoorbereiding Diezebrug (bij vaststellen Gebiedsvisie in 2020 en de planstudiefase 01-02-2022).
Op 13 december 2022 heeft uw raad een aanvullend krediet beschikbaar gesteld van in totaal € 2,36 miljoen voor de Knooppuntontwikkeling Station Oost/De Vliert, Innovatiekwartier, de Bossche Stadsdelta en bedrijventerrein de Grote Elst.

Voor de nu nog resterende projecten is er een restant krediet beschikbaar van € 1,72 miljoen per
01-01-2023 (zie onderstaande specificatie).
De verwachting is dat deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.

Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandscapaciteit
Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve van het grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.
De stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 55,4 miljoen per 31-12-2022.
Na dotatie van € 5,8 miljoen aan het structuurfonds in 2022, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2022 € 49,6 miljoen.

Weerstandsvermogen
De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden.
Onder conjuncturele risico’s vallen:

• Stagnatie in de gronduitgifte
• Lagere grondopbrengsten door bijvoorbeeld macro-economische omstandigheden of stijgende bouwkosten,
• De rente stijgt
• Hogere kosten bouw- en woonrijp maken als gevolg van tegenvallende aanbestedingen en onvoorziene gebeurtenissen
• Hogere kostenstijging (indexering) investeringen openbare ruimte

De omvang van de ingeschatte risico’s wordt ook wel weerstandsvermogen genoemd.
Zoals hierboven aangegeven is de algemene reserve benodigd om de risico’s van het grondbedrijf te kunnen afdekken. Het totaal aan conjuncturele en projectrisico’s voor de BIE’s en overige gronden zijn in de FPG 2023 begroot op in totaal € 49,6 miljoen per 31-12-2022.
De algemene reserve van het grondbedrijf van € 49,6 miljoen lijkt voorlopig voldoende (ook als effecten zich cumulatief voordoen) om de risico’s te kunnen opvangen ook als de economische situatie verslechterd. Belangrijk is het hier de vinger aan de pols te houden en continu de ontwikkelingen te monitoren.